icity, фото MR Group В Москве общий объем офисного фонда превышает 22 млн кв. м (данные IBC Real Estate на начало 2026 года). Рынок конкурентен, девелоперы меряются высотой потолков и брендом архитектора, но арендаторы сегодня выбирают совсем другое. В погоне за экономией операционных затрат и здоровьем сотрудников побеждает тот, кто продумал не фасад, а жизненно важные инженерные решения. «Строительная газета» поговорила с руководителем департамента проектирования компании «Метрополис» Ольгой БОРНУКОВОЙ о том, как не задохнуться в офисе класса А, почему LEED — это не «зеленая» игрушка, а экономия 20% эксплуатационных затрат, и при чем тут технологии free cooling.
Москва заполнена офисами. После пандемии и бума удаленки многие говорили, что офисы умрут, но люди снова едут в «Сити», на Белорусскую и Павелецкую. Ольга Сергеевна, в чем причина?
Загрузка офисов в Москве действительно восстановилась до 70-80% от доковидных уровней в пиковые дни. Но это не значит, что бизнес вдруг полюбил ходить в офис. Просто компании поняли: удаленка убивает корпоративную культуру и скорость принятия решений. Люди идут в офис, потому что надо. И здесь они сталкиваются с проблемами, которых на удаленке не было.
Главная из них — воздух. Многие бизнес-центры, построенные 10-15 лет назад, проектировались по другим нормативам и требованиям к количеству рабочих мест. Тогда на квадратный метр приходилось меньше сотрудников, нагрузка на вентиляцию была ниже, сейчас же арендаторы, чтобы оптимизировать арендные расходы, сажают больше людей на те же площади. А старые инженерные системы на это не рассчитаны. В итоге люди сидят в душных помещениях, уровень CO2 зашкаливает, концентрация внимания падает. Это не просто дискомфорт — это прямая потеря производительности.
То есть люди в офисы вернулись, но сталкиваются с тем, что инженерия старых зданий просто не тянет. Девелоперы это видят и меняют подходы?
Именно. Арендатор может выбирать. Если он приходит в старый БЦ с забитыми воздушными фильтрами, «уставшими» системами вентиляции и кондиционирования и неидеальными эксплуатирующими организациями, он просто уходит в новый или требует скидку. Девелоперы, которые строят сейчас, понимают: инженерия — это не затраты, это инвестиционное преимущество. Класс здания определяется не только техническими характеристиками. Настоящую оценку ему ставят люди: если в офисе душно и некомфортно, никакой статус «А» не удержит арендаторов и сотрудников.
Давайте на примерах. Какие решения вы закладываете?
Представьте, что вы впервые заходите в бизнес-центр TWIST. Скорее всего, вы не обратите внимания ни на воздух, ни на температуру, ни на освещение — и это лучший комплимент архитекторам и инженерам. Комфортная среда становится незаметной: ничто не отвлекает, не раздражает, не утомляет. За этой «невидимостью» стоят десятки профессиональных решений. Давайте посмотрим, каких именно.
В своих проектных решениях для современных офисов мы традиционно учитываем в расчетах кратности воздухообмена, а при необходимости по техническому заданию заказчика увеличиваем их. Мы заложили производительность с запасом на пиковые нагрузки, а также двухступенчатую систему фильтрации воздуха. Грубая очистка — это крупная пыль и видимые частицы. Тонкая — это микрочастицы, которые вызывают аллергию и негативно влияют на общее состояние. Хороший воздух — это не тот, который поражает своей чистотой, а тот, которого не замечают. Когда человеку одинаково комфортно и в парке, и в офисе, значит, инженерные решения действительно работают. Конечно, полностью повторить природу невозможно, но именно к этому эталону мы стремимся.
TWIST
Комфорт определяется не тем, есть ли кондиционер, а тем, замечаете ли вы его работу. Если поток воздуха не отвлекает, не обжигает холодом и не заставляет искать место подальше от решетки, значит, система спроектирована правильно. Именно поэтому в TWIST используется централизованное автоматическое кондиционирование, создающее комфортный микроклимат, оставаясь практически незаметным.
Но есть же еще удаленка. Многие говорят: «Зачем мне офис, если я могу работать из дома?» Как вы убеждаете девелоперов, что офисы будущего нужны?
Мы не убеждаем. Мы проектируем, а рынок решает. Но давайте посмотрим правде в глаза: удаленка — это хорошо для фрилансеров или для четко выстроенных бизнес-процессов. Но бизнес строится на коммуникации. Это сложно воспроизвести в Zoom.
Офис будущего — не просто место, где ты должен сидеть с 9 до 18. Это место, куда ты хочешь прийти. Мы работаем над этим. Например, в проекте STONE Савёловская мы сделали возможность естественного проветривания. Казалось бы, мелочь. Но это кардинально меняет психологию. Человек может открыть окно, впустить свежий воздух, услышать шум города — он не чувствует себя запертым в аквариуме. Это снижает стресс.
Или в iCity — там подход Smart Building: свет автоматически воспроизводит естественное освещение, вентиляция работает по датчикам присутствия. Это не просто проектное решение, это создание среды, которая подстраивается под человека, а не наоборот.
А насколько дороже такое проектирование? И окупается ли это?
Если смотреть на стадию проектирования, то да, дороже. Глубокая проработка, CFD-моделирование, сложные системы автоматизации — все это требует ресурсов. Но если девелопер считает совокупную стоимость владения (Total Cost of Ownership), то это окупается.
Пример — Neva Towers, LEED Gold. Мы добились снижения энергопотребления на 25% и эксплуатационных затрат на 19% по сравнению со среднестатистическими зданиями. И это не разовая экономия.
Neva Towers. Фото: Дмитрий Чебаненко
Кроме того, сертифицированные здания имеют на 10-20% более высокую капитализацию. Это значит, что, если девелопер захочет продать здание, он получит больше. Или сможет сдавать его по более высокой ставке. Поэтому те, кто считает деньги, инвестируют в инженерию.
А как быть с адаптацией к российским условиям? В Европе одно, а у нас зима -30, лето +35. Ваши «зеленые» решения работают здесь?
Это основная головная боль и одновременно наш главный опыт. Мы не просто копируем европейские решения — мы их адаптируем.
Возьмем проект «Стратос» в Сколкове, который мы проектировали под LEED Silver. Там класс энергосбережения А+. Как мы этого добились в наших условиях? Одно из решений — использование технологии рекуперации тепла. Вентиляционная система забирает тепло из вытяжного воздуха (в офисе +24°C) и передает его уличному воздуху (-30°C). Это позволяет экономить до 40% энергии на нагрев.
Плюс интеллектуальная система вентиляции паркинга (датчики CO регулируют работу вентиляторов). Если машин мало, вентиляция работает на пониженной мощности, экономя электроэнергию. Это, казалось бы, мелочь, но в масштабе года экономия существенная. Все это делает проект не просто «зеленым» на бумаге, а реально энергоэффективным в наших суровых условиях.
А если арендатор захочет перепланировку? Сейчас все хотят гибкие пространства. Как вы проектируете инженерию, чтобы она не мешала?
Это всегда спорный вопрос для нас. Архитекторы хотят свободы, мы хотим порядка. Но мы нашли компромисс.
В проектах, которые впоследствии стали офисами крупных корпораций, например, штаб-квартира «Т-банка» в AFI SQUARE или двухэтажный офис в AFI2B, мы применили принцип зонального климат-контроля. Мы не привязываем вентиляцию к конкретным помещениям, а проектируем крупные воздушные карманы, которые обслуживают большие площади. Внутри этих зон пользователь может ставить любые перегородки — главное, чтобы они не перекрывали основные потоки воздуха. Это решается либо внутрипольной разводкой, либо специальными фальш-балками.
Это сложно объяснять на словах, но мы умеем делать так, чтобы инженерные системы «не мешали» бизнесу развиваться.
В итоге — что такое комфортный офис?
Офис — это не просто «место», а «качество жизни», и оно на 80% зависит от того, что спрятано за стенами и потолком — от систем вентиляции, кондиционирования и управления. Не только архитектура определяет успех здания, но и его способность давать людям комфортную среду.
